Hausbau planen – damit der Bau vom Traumhaus nicht zur Kostenfalle wird

Kein Hausbau ohne Plan – das erkennen viele Bauherren, die selbst ein Haus planen und bauen möchten. Schnell zerplatzen hier die ersten Träume. Denn der Hausplan muss unter anderem an die Gegebenheiten des eigenen Grundstücks angepasst werden, der existierende Bebauungsplan muss beachtet werden und – mit Abstand das Wichtigste – die eigenen finanziellen Mittel. Damit der Bau nicht zum Desaster und zu einer Kostenfalle wird, ist eine gründliche Planung schon vor dem Baubeginn unerlässlich.

Wir selber haben vor mittlerweise sieben Jahren unser Bauvorhaben umgesetzt und uns in dem Zuge mit Themen wie Grundstückskauf, der richtigen Hausart (Massivhaus Stein auf Stein, Stadtvilla, Architektenhaus oder doch Fertighaus?), der Raumaufteilung, Baufinanzierung und vielem mehr beschäftigt. In diesem Artikel findest Du jede Menge wichtige Tipps und Hinweise, wie dich unsere kostenlose Software POCASIO dabei unterstützen kann, online deinen Hausbau zu planen.

POCASIO haben wir im März 2022 entwickelt und darin all unsere Erfahrungen gebündelt, damit du deine Baukosten inkl. der Nebenkosten, deine Bauzeit und deine To-Dos immer dabei hast.

Die Hausplanung vor dem eigentlichen Bau

Oft wissen viele Bauwillige bereits vor dem Kauf eines Grundstücks genau, wie das eigene Haus aussehen soll. Was viele dabei nicht wissen: Die Wahl des Haustyps beeinflusst die Lage und Größe des Grundstücks und gleichzeitig beeinflusst aber auch die Beschaffenheit des Grundstücks den Haustyp und die Hausgröße. Aus diesem Grund ist es notwendig, sich zunächst so viele Informationen wie möglich für den Bau des eigenen Traumhauses zu besorgen.

Neben den unterschiedlichen Grundrissgrößen (Hausgrößen) und Bauarten spielt in der heutigen Zeit auch die Bauweise bezüglich der Energieeffizienz eine große Rolle. Denn wer hier genügend Zeit in die Planung seines eigenen Hauses investiert, kann mitunter einiges an Kosten sparen. Denn jeder Quadratmeter beheizter Wohnfläche kostet nicht weniger als 2.000 Euro jährlich. Doch wer sich hier auf das Wesentliche beschränkt, wird das später im eigenen Geldbeutel zu spüren bekommen. Es empfiehlt sich also, eine Prioritätenliste zu erstellen.

Welche Haustypen stehen für das Eigenheim zur Auswahl?

Die Wahl des richtigen Haustyps ist eine wichtige Entscheidung, die nicht leichtfertig getroffen werden sollte. Es gibt viele verschiedene Arten von Häusern und jedes hat seine eigenen Vor- und Nachteile. Bevor man sich für einen bestimmten Haustyp entscheidet, sollte man sich daher gut informieren und genau überlegen, welche Art von Haus am besten zu den eigenen Bedürfnissen und Wünschen passt.

Das „klassische“ Haus ist das freistehende Einfamilienhaus als Massivhaus. Wir haben bereits über die verschiedenen Hausarten inkl. Vor- und Nachteilen geschrieben:

• Zweifamilienhaus
• Mehrfamilienhaus
• Bungalow
• Friesenhaus
• Stadtvilla
• Doppelhaus
• Reihenhaus (folgt)

Welche Raumgröße ist sinnvoll?

Gerade sehr beliebt sind offene Wohn-Ess-Küchen. Meist werden hierfür wenigstens 40qm² eingeplant. Ob das sinnvoll ist, hängt jedoch davon ab, wie der Wohnbereich in den Alltag integriert werden soll. Möchte man lieber einen ruhigen Rückzugsort zum Fernsehen oder Lesen, könnte auch ein kleines Wohnzimmer von 15 qm² genügen. Dieser Raum könnte später auch als separates Gästezimmer herhalten. Damit ließen sich die Kosten für ein extra Gästezimmer einsparen. Gleichzeitig kann die offene Küche entsprechend kleiner dimensioniert werden.

Ebenfalls oft überdimensioniert sind Badezimmer. Die als „Wellnessoasen“ des Hauses angepriesenen Räume verschlingen beim Innenausbau am meisten Kosten. Doch ehrlicherweise hält sich gerade während der Arbeitswoche niemand länger als maximal 30 Minuten im Bad auf. Und auch an den freien Tagen ist man eher geneigt, seine Zeit im Garten oder Wohnzimmer zu verbringen, als im Badezimmer. Kleinere Bäder kosten deutlich weniger als große. Für eine vierköpfige Familie ist ein Badezimmer mit acht bis zehn qm² groß genug. Besonders dann, wenn noch ein Gäste-WC mit separater Dusche geplant wird.

Das gleiche Problem ist bei Schlafzimmern zu beobachten. Diese werden gemeinhin lediglich zum Schlafen genutzt und sollten praktikabel sein. Ein Bett und Kleiderschrank müssen darin Platz finden. Dafür genügen 15 qm², bei extra Ankleide sogar nur 12 qm². Anders hingegen sieht das bei den Kinderzimmern aus. Denn diese sind Schlaf-, Spiel-, Lern- und Rückzugsort in einem. Daher sollten bei der Planung des Hauses pro Kind 12 bis 15 qm² einkalkuliert werden.

Grundsätzlich gilt: Platzsparen zahlt sich aus. Vor allem unter dem Gesichtspunkt, dass Baumaterialien in der heutigen Zeit ein Vielfaches mehr kosten als noch vor einigen Jahren. Zudem werden für ein großes Haus ein größeres Grundstück benötigt und höhere Heizkosten.

Folgende Zahlen können als Richtwerte für die eigenen vier Wände dienen:

• Schlafzimmer 15 qm²
• Kinderzimmer 12 bis 15 qm²
• Gästezimmer/ Arbeitszimmer 10 bis 15 qm²
• Badezimmer 8 bis 10 qm²
• Gäste-WC (sinnvoll): 3 bis 4 qm²
• Flur 5 bis 8 qm²
• Küche 8 bis 10 qm²
• Wohnzimmer maximal 30 qm²
• Esszimmer 20 bis 25 qm²
• Kombinierter Wohn-Essbereich 30 bis 40 qm²

Wie kann die richtige Hausgröße bestimmt werden

Um den Platzbedarf richtig einzuschätzen, sollte sich jeder Bauherr und jede Baufrau bei der Planung des eigenen Hauses folgende Fragen stellen:

• Wie ist die aktuelle Wohnsituation? Fehlt ein Zimmer oder könnte ein Zimmer größer sein?
• Gibt es Räume, die in der jetzigen Situation nie genutzt werden?
• Wird ein Keller zur Vorratshaltung benötigt oder reicht eine kleine Speisekammer?
• Wie oft wird Besuch erwartet? Reicht hierfür nicht eine Ausziehcouch im Wohnzimmer?
• Reicht ein Gäste-WC aus oder soll es wirklich ein zweites Badezimmer sein?

Des Weiteren gilt:

• Die maximale Wohnfläche liegt bei einem Drittel der Grundstücksfläche. Grundstücksgröße * 0,33 = maximale Fläche eines Einfamilienhauses mit Erdgeschoss und einem Obergeschoss.
• Die monetären Mittel bestimmen die Hausgröße.
• Ein Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche kosten zwischen 1.100 bis 1.400 Euro.
• Ein Durchschnittshaus ist in Deutschland 134,9 Quadratmeter groß.

Die richtige Energieeffizienz bei der Hausbau-Planung

Je energieeffizienter das Haus geplant wird, desto günstiger lässt sich später darin leben. Jedoch steigen damit auch die Baukosten. Doch es gibt Möglichkeiten, den Bau energieeffizient zu planen, die nichts kosten:

• Die Ausrichtung des Hauses beachten (Ost-West oder Südwest).
• Die Gebäudeform sollte kubusförmig sein, um das Verhältnis der Wohn- zur Außenwandfläche gering zu halten.
• Wärmebrücken müssen vermieden werden.

Generell kann nicht pauschal beantwortet werden, wie viel ein energieeffizientes Haus kostet. Dies variiert je nach gewählten Baumaterialien und Energieträger. Jedoch amortisieren sich die meist höheren Kosten in den folgenden Jahren. Je nach Energieeffizienzstandard sind das 10 bis 30 Jahre.

Die Erstellung des Grundrisses

Nachdem der Platzbedarf bestimmt wurde, geht es an den Grundrissentwurf. Dabei hat sich gezeigt, dass ein einfacher Grundriss im Alltag am besten funktioniert. Außerdem kosten verwinkelte Bereiche und Nischen extra und sind meist tote Ecken. Außer es werden maßangefertigte Möbelstücke darin aufgestellt.

Welche Grundrisstypen gibt es

Die Grundrisse können in diverse Typen untergliedert werden.

Flurtyp: Bei dieser Form ist der Flur das Zentrum des Gebäudes. Über ihn werden die anderen Räume erreicht. Die einzelnen Zimmer sind voneinander getrennt und bieten viele Rückzugsmöglichkeiten. Beim Flurtyp ist aber die Raumgröße eingeschränkt.

Offener Typ: Hier wird der Wohnraum offen gestaltet. Lediglich die Schlafräume sind getrennte Zimmer. Offene Grundrisse helfen, Kosten zu sparen.

Flexibler Typ: Damit kann die Wohnsituation wechselnden Begebenheiten angepasst werden – beispielsweise, wenn die Kinder ausziehen. Die Aufenthaltsräume sind beinahe größengleich, sodass aus zusammengelegten Kinderzimmern etwa ein neuer Hobbyraum entsteht.

Sobald die entsprechende Bauform und Zimmeraufteilung sowie der bevorzugte Grundriss gefunden wurden, sollte ein Architekt mit der Grundrisserstellung beauftragt werden.

Was kostet die Erstellung eines Grundrisses?

Nach der Benennung der Gebäudegröße, den Vorgaben der Bauordnung und den wichtigsten persönlichen Wünschen fertigt der Architekt einen Vorentwurf an. Dieser dient als Diskussionsgrundlage, ehe die detailliertere Entwurfsplanung erfolgt. Spätestens für die Bauantragsplanung muss der Grundriss stehen, diese Kosten darf man nicht vernachlässigen.

Diese belaufen sich in der Regel auf 15 % der Bausumme, wenn der Architekt den gesamten Bau begleitet. Soll nur bei der Grundlagenermittlung und der Vorplanung unterstützt werden, liegen die Kosten bei 9 % der Bausumme. Kommt aber noch die Entwurfsplanung dazu, beträgt das Honorar bereits 24 Prozent. Generell sind die Honorare in der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI“ der deutschen Bundesregierung genau geregelt und einsehbar.

Hausbau planen – diese Kosten entstehen

Die Kosten für den Bau sind bei keinem Haus identisch. Daher ist es schwierig, präzise Angaben darüber zu machen (hier liest du unsere Erfahrungen zu den Baukosten und hier die Ergebnisse einer Umfrage mit 384 Bauherren zu den Hausbau Kosten). Manche Kosten sind offensichtlich, wie der Grundstückspreis, die Dachform, die Größe und die Innenausstattung sowie der Materialpreis. Andere sind dagegen nicht offensichtlich und werden gerne vergessen. Daher sollten bereits bei der Planung des Hauses grob alle Kosten einmal aufgeschlüsselt werden.

Zu den bereits genannten Punkten kommen noch die nicht unerheblichen Baunebenkosten hinzu. Diese sind:

• Die Gebühren für den Notar.
• Die Eintragung ins Grundbuch.
• Die Grunderwerbsteuer.
• Die Erstellung des Bodengutachtens.
• Die Grundstücksvermessung.
• Erdaushubkosten
• Die Kosten für den Bausachverständigen.
• Die Gebühren für die Baugenehmigung.
• Bei unerschlossenen Baugrundstücken die Erschließungskosten.
• Kosten für die Baustelleneinrichtung.
• Baustellenversicherungen
• Kosten für die spätere Gartenanlage und Gartenweggestaltung.

Die Baunebenkosten betragen zusätzlich 15 bis 25 Prozent von den geplanten Baukosten. Diese splitten sich wie folgt auf:

• Kosten für den Grundbucheintrag (0,5 %).
• Kosten für die Grundsteuer und Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %).
• Maklerprovision für das Grundstück (4,76 % bis 7,14 %)
• Notargebühren (etwa 1,2 %)
• Erschließungskosten für den Wasseranschluss 2.000 bis 5.000 Euro
• Anschluss an die Kanalisation 4.000 bis 5.000 Euro
• Stromanschluss 2.000 bis 3.000 Euro
• Anschluss an das örtliche Telefonnetz unter 100 Euro
• Bauhaftpflichtversicherung

Weitere Versicherungen können noch eine Baufertigstellungsversicherung, eine Bauleistungsversicherung und eine Feuer-Rohbauversicherung sein.

Weitere Kostenpunkte sind die Rechnungen an die unterschiedlichen Gewerke sowie die Inneneinrichtung des Hauses. Manche Kosten lassen sich durch Eigenleistungen senken oder ganz einsparen. Doch je weniger man selber beim Bau machen kann, desto teurer wird es. Und zu guter Letzt kommen noch die eigentlichen Umzugskosten hinzu.

Hausbauplanung mit kleinem Budget

Besonders bei wenig Eigenkapital müssen die Kosten für den Bau gering gehalten werden. Das gilt es bei der Hausplanung zu beachten. Möglich ist das mit Beachtung folgender Punkte:

• Ein einfacher Grundriss ist deutlich günstiger als ein Haus mit Erkern und Nischen.
• Je größer ein Haus, desto teurer wird es.
• Können Arbeiten im Innenausbau selbst übernommen werden oder von einem Familienangehörigen?
• Kann das Haus ohne Keller gebaut werden oder reicht auch schon ein Fertigkeller?

Den Hausbau planen – die Kosten mit POCASIO im Blick behalten

Um alle Kosten des Hausbaus im Blick zu behalten, bereits ab der Planung, empfiehlt es sich, eine kostenfreie Software hierzu zu benutzen. Denn beim Bau kommen auf jeden Bauherrn und jede Baufrau schnell zwischen 50 und 100 Kostenblöcke und Rechnungen zu. Selbst eine Zusatzsteckdose sorgt für Zusatzkosten.

Mit POCASIO, unserer kostenlosen Software zum Hausbau planen, behält man nicht nur die Kosten im Blick, sondern sieht auch noch, welche Kostenpunkte bereits beglichen wurden und welche noch anstehen. Des Weiteren wird auch immer das aktuell noch zur Verfügung stehende Budget angezeigt. Damit besteht auch während der Bauphase immer noch die Möglichkeit, Kosten in einem Bereich einzusparen, indem beispielsweise günstigere Badfliesen gewählt werden.

Checkliste zum Ablauf – alle Bauphasen im Blick

Nach der anfänglichen Planung des Hauses, Größe, Grundriss, Baumaterial, Energieträger etc., und dem Einreichen des Bauantrages kommt die Zeit, den Ausführungsplan zu erstellen. Dieser wird von dem beauftragten Baupartner benötigt, um mit dem Bau beginnen zu können. Darin enthalten sind Angaben zum Material, dessen Beschaffenheit sowie Verarbeitungshinweise für die Handwerker. Der Ausführungsplan wird in der Regel vom beauftragten Architekturbüro, in Zusammenarbeit mit einem Statiker erstellt.

Des Weiteren müssen noch die Leistungsverzeichnisse und Ausschreibungen für die einzelnen Gewerke verfasst werden. Im Leistungsverzeichnis werden die zu erledigenden Arbeiten der Baufirma detailliert beschrieben. Anhand dessen können die Angebote der Baufirmen eingeholt werden. Nach der Beauftragung kann es dann losgehen.

Die Planungsphase im Überblick sind:

1. Erstellung eines Entwurfsplans
2. Kostenplanung
3. Erstellung vom Bauantrag
4. Einreichen der Baugenehmigung bei der Behörde
5. Erteilung der Baugenehmigung
6. Erstellung eines Ausführungsplans
7. Erstellen des Leistungsverzeichnisses
8. Erstellung der Ausschreibung
9. Einholen der Angebote
10. Beauftragung der Gewerke
11. Start der Rohbauphase
12. Bauabnahme
13. Innenausbau
14. Abnahme des gesamten Bauprojektes

Um zwischen den nun folgenden einzelnen Bauabschnitten nicht den Überblick zu verlieren, empfehlen wir dir die Verwendung eines Programms, um den Hausbau strukturieren zu können. Bei POCASIO haben wir auch einen detaillierten Bauzeitenplan entwickelt, der dir genau anzeigt, welche Gewerke wann auf der Baustelle tätig werden müssen, welche Firmen mit ihrer Arbeit bereits fertig sind und welche zu einem späteren Zeitpunkt weiterarbeiten müssen. Zusätzlich können in einem extra Adressbuch sämtliche Firmen und Ansprechpartner hinterlegt werden.

Spätestens nach der Beauftragung der verschiedenen Gewerke sollte der Elektroplan für das Haus erstellt werden.

Erstellen eines Elektroplans

Sobald der Grundriss fertig ist, kann bereits der Elektroplan erstellt werden. Dabei muss der Plan folgende Punkte enthalten:

• Alle Wände, Durchgänge und Fenster
• Die geplante Bad- und Kücheneinrichtung
• Die Öffnungsrichtungen der Türen und Fenster
• Leerrohre und Leerdosen vorsehen für mögliche Änderungen

Mit Teil des Elektroplans ist außerdem der Lichtplan für das neue Haus.

Der Lichtplan bei der Hausplanung

Im Lichtplan werden sämtliche Lichtschalter und die wichtigsten Steckdosen festgehalten. Wichtig beim Lichtplan ist:

• Lichtschalter neben den Türen an der Seite der Türklinke einplanen und einzeichnen.
• Steckdosen unter den Lichtschaltern
• Lichtschalter an den Betten einplanen.
• Steckdosen an den Betten
• Genügend Steckdosen für Fernseher und Co
• Ausreichend Steckdosen in der Küche
• Steckdosen im Flur
• Eventuell sind im Gäste-WC oder in den Fluren Bewegungsmelder für das Licht sinnvoll. Dies funktioniert aber nur, wenn im späteren Heim keine Haustiere mit einziehen.
• Gibt es Lampen, die gedimmt werden sollen?
• Wo soll der Netzwerkanschluss sein?
• Sollen im Büro extra Netzwerkdosen mit mindestens Cat5-Verkabelung oder besser Cat7-Verkabelung installiert werden?

Mit zum Lichtplan gehört auch die Außen- und Gartenbeleuchtung. Dabei gilt: Weniger und gut platzierte Spots sind besser als eine vollflächige Ausleuchtung. Ebenso hilfreich sind Lampen mit Bewegungsmeldern. Jedoch müssen diese so platziert werden, dass sie nicht sofort das Schlafzimmer des Nachbarn taghell erleuchten.

Der Hausbau beginnt – wie kann hier eine Software unterstützen?

Der Hausbau beginnt mit dem Aushub der Baugrube. Erdarbeiten sind ein nicht unerheblicher Kostenfaktor beim Hausbau. Plant hierfür beispielsweise für eine Bodenplatte 10.000 bis 20.000 Euro ein. Die Kosten für einen Keller hängen von dessen Größe und Tiefe ab. Gleichzeitig müssen nun die Hausanschlüsse (Wasser, Strom, Abwasser) veranlasst werden. Diese liegen bei 7.000 bis 11.000 Euro. Die konkreten Erschließungskosten hängen von der jeweiligen Gemeinde ab.

Spätestens ab der Rohbauphase gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Um den Hausbau zu dokumentieren, sollte ein Bautagebuch geführt werden. Am einfachsten funktioniert das mittels einer App für das Tablet oder Smartphone. Damit behält jeder Bauherr und jede Baufrau den Überblick und kann klar den Ablauf auf der Baustelle dokumentieren. Auch Baumängel und erforderliche Nacharbeiten sollten darin festgehalten werden. Sinnvoll ist eine regelmäßige Baustellenbegehung – am besten täglich nach Feierabend. Spätestens aber immer nach folgenden Meilensteinen:

• Fertigstellung der Bodenplatte oder des Kellers.
• Fertigstellung des Rohbaus.
• Nach der Umsetzung des Schlitzplanes.
• Nach der Sanitärrohinstallation.
• Nach dem Verputzen der Wände.

Hierbei sollten immer Fotos von allen Veränderungen, Zimmern und Leitungen sowie Anschlüssen und weiteren Arbeiten gemacht werden. Am besten mit Vermaßung mittels eines Meterstabs. Diese sollten umgehend dem Bautagebuch hinzugefügt werden. Durch eine geeignete Softwarelösung beim Hausbau, wie POCASIO, behält ein jeder Bauwillige den Überblick. Zusätzlich bietet das Programm noch eine Mängelliste und die Möglichkeit an, wichtige Dokumente zu den einzelnen Bauabschnitten zu hinterlegen.

Hausbau planen – alles endet mit der Abnahme der Immobilie

Wer plant, ein Haus zu bauen, muss wissen, dass die Planung erst mit der Bauabnahme endet. Hier wird, zusammen mit der Baufirma genau überprüft, ob alle vereinbarten Arbeiten mängelfrei durchgeführt wurden. Ebenso sollte kontrolliert werden, ob bereits angezeigte Mängel ordnungsgemäß behoben wurden. Als Gedächtnisstütze sollte hierfür das Bautagebuch mit der dazugehörigen Mängelliste herangezogen werden. Erst danach wird die Abschlusszahlung fällig.

Zudem erkennt der Eigentümer mit einem unterschriebenen Abnahmeprotokoll die mängelfreie Übernahme des eigens geplanten Hauses an. Mit dieser letzten Unterschrift und diesem Dokument ist die Hausbauphase samt Planung abgeschlossen.