Ein Haus zu bauen – ob es sich um einen eigenen Bau oder ein Fertighaus handelt – kann ein aufregendes Unterfangen sein. Doch während die meisten Menschen die Hauptkosten wie Material und Arbeit berücksichtigen, gibt es andere Ausgaben, die oft übersehen werden. Die Rede ist von den Baunebenkosten.
Aber was genau sind Baunebenkosten und was zählt dazu? Dieser Beitrag bietet dir einen umfassenden Einblick.
Was sind Baunebenkosten?
Baunebenkosten sind laut Definition zusätzliche Ausgaben, die beim Hausbau entstehen. Sie haben jedoch nicht direkt etwas mit dem Bau des Hauses zu tun.
Beispiele für Baunebenkosten sind Bauversicherungen, Anschlusskosten für Strom, Wasser und Abwasser oder die Grunderwerbssteuer.
Was zählt zu den Baunebenkosten? Liste zur Übersicht
Nachfolgend findest du eine Baunebenkosten Liste:
- Grunderwerbssteuer
- Notarkosten
- Gebühren für den Grundbucheintrag
- Maklergebühren
- Vermessungskosten
- Kosten für den Architekten oder Bauingenieur
- Erschließungskosten
- Versicherungskosten (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung)
- Kosten für den Bauantrag und Genehmigungen
- Hausanschlusskosten (Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation)
- Außenanlagen wie Garten, Terrasse, Einfahrt
Welche Baunebenkosten fallen immer an?
Bei jedem Bauvorhaben, ob es sich um einen Neubau, ein Fertighaus oder ein schlüsselfertiges Haus handelt, fallen bestimmte Baunebenkosten an, die nicht umgangen werden können. Diese sind:
- Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % vom Kaufpreis.
- Notarkosten, in der Regel 1,5 % bis 2 % vom Kaufpreis.
- Der Grundbucheintrag
- Kosten für die Grundstücksvermessung (Vermessungskosten). Diese Kosten können je nach Größe und Lage des Grundstücks variieren.
- Für den Bau eines Hauses ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich, die ebenfalls mit Kosten verbunden ist. Zusätzlich können, je nach Projekt, weitere Genehmigungen oder Gebühren anfallen.
- Architekten- und Ingenieurskosten
- Während des Baus sollten verschiedene Versicherungen geschlossen werden, um sich gegen mögliche Risiken abzusichern. Dazu gehören in der Regel eine Bauherrenhaftpflicht-, eine Bauleistungs- und eine Feuerrohbauversicherung.
- Die Kosten für den Hausanschluss an Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation.
Oftmals sind bei einem Fertighaus die Planungskosten bereits im Kaufpreis enthalten. Dennoch fallen Notarkosten oder die Gebühren für die Baugenehmigung immer als Baunebenkosten auch bei einem schlüsselfertigen Haus an. Auch nicht immer Teil der Baunebenkosten sind die Maklergebühren.
Gleiches gilt für die Erschließungskosten bei vollerschlossenen Grundstücken. Und wenn ein altes Bestandsgebäude auf dem Grundstück kernsaniert wird, dann entfällt auch der Bodenaushub. Daher sind diese Positionen nicht in der Übersicht der dauerhaften Kosten, wohl aber in den folgenden Aufstellungen enthalten.
Die Grunderwerbssteuer der Bundesländer
Die Höhe der Grunderwerbsteuer (Stand 2023) beträgt in den einzelnen Bundesländern:
- Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
- Bayern: 3,5 Prozent
- Berlin: 6,0 Prozent
- Brandenburg: 6,5 Prozent
- Bremen: 5,0 Prozent
- Hamburg: 5,5 Prozent (bis 31.12.2022; 4,5 Prozent)
- Hessen: 6,0 Prozent
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
- Niedersachsen: 5,0 Prozent
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
- Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
- Saarland: 6,5 Prozent
- Sachsen: 5,5 Prozent (bis 31.12.2022: 3,5 Prozent)
- Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent
- Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
- Thüringen: 6,5 Prozent
Wie hoch sind die Baunebenkosten beim Hausbau?
Die Baunebenkosten für ein Haus können sehr hoch sein. In der Regel machen sie zwischen 10 % und 20 % der gesamten Baukosten aus. Daher sollten sie beim Budgetplan auch nicht vernachlässigt werden, um später böse Überraschungen zu vermeiden.
Welche Baunebenkosten fallen vor dem Neubau an?
| Position | Höhe der Baunebenkosten |
|---|---|
| Maklerprovision | 2,5 bis 7 % |
| Grundbucheintrag und Notar | 1,5 bis 3,5 % |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % |
| Einholen der Baugenehmigung | 800 bis 1.500 € |
| Statiker | 1.500 bis 2.500 € |
| Bodengutachten | 400 bis 1.000 € |
| Baumfällarbeiten und Rodung | 300 bis 2.000 € |
| Anlegen einer Baustraße | 200 bis 400 € |
| Abrissarbeiten | 500 bis 3.000 € |
| Aushub für Bodenplatte | 1.500 bis 2.000 € |
| Entsorgung des Bodenaushubs | 5 bis 15 € je m³ |
| Erschließungskosten | 5.000 bis 20.000 € |
| Baustrom und -wasser | 400 bis 1.000 € |
| Vermessungskosten | 1.500 bis 2.500 € |
Baunebenkosten berechnen für den eigentlichen Hausbau
Damit aber noch nicht genug. Auch während der Bauphase fallen weitere Kosten an. Diese Baunebenkosten sind beim Fertighaus und Neubau meist identisch.
| Position | Höhe der Baunebenkosten |
|---|---|
| Versicherungen | 300 bis 1.500 € |
| Bauzeitzinsen | Monatlich 0,25 % der Kreditsumme, beginnend mit der ersten Auszahlung |
| Baubegleitung (Architekt, Projektleiter) | 10 bis 15 % |
| Bauleistungsversicherung | 0,1 % bis 0,4 % der Baukosten |
Übrigens: Die Baunebenkosten für ein Fertighaus sind meist etwas niedriger als bei einem Neubau, da einige Posten wie die Planungskosten oft schon im Preis des Fertighauses enthalten sind.
Baunebenkosten berechnen: ein Beispiel
Es wird ein Haus gebaut, mit Baupreis 400.000 Euro. Folgende Baunebenkosten sind möglich:
| Posten | Preis |
|---|---|
| 3,75 Prozent Maklergebühren | 15.000 Euro |
| 1,5 Prozent Notarkosten | 6.000 Euro |
| Eintrag der Grundschuld ca. 0,5 Prozent der Darlehenshöhe | 2.000 Euro |
| Eintrag im Grundbuch | 500 Euro |
| 5 Prozent Grunderwerbsteuer | 20.000 Euro |
| Vermessungsarbeiten | 2.000 Euro |
| Gutachten für Baugrund | 500 Euro |
| Baumfällungen | 1.500 Euro |
| Baugenehmigung einholen | 500 Euro |
| Gebühren für Prüfstatiker | 1.000 Euro |
| Anschluss von Bauwasser und Baustrom | 500 Euro |
| Erschließungskosten (Gas, Strom, Frischwasser und Telefon) | 3.000 Euro |
| Versicherungen | 250 Euro |
| Gesamt | 52.750 Euro |
Baunebenkosten bei der Finanzierung
Richtig gelesen, auch die Kosten im Rahmen einer Baufinanzierung gehören streng genommen zu den Baunebenkosten. Denn hierbei können weitere Kosten entstehen.
- Manche Banken erheben eine Gebühr für die Vermittlung und Zusammenstellung des Finanzierungsangebots.
- Für nicht abgerufene Baukredite werden Bereitstellungszinsen erhoben. Meist gibt es aber eine zinsfreie Zeit, je nach Kreditinstitut liegt diese zwischen 6 bis 12 Monaten. Die anschließenden Bereitstellungszinsen belaufen sich auf rund 3 % pro Jahr.
- Für die Bestellung der Grundschuld muss ebenfalls eine Gebühr bezahlt werden.
- Und wer sein Darlehen vorzeitig beendet, kommt teilweise in den unfreiwilligen „Genuss“ der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe kann die Bank selbst bestimmen.
Baunebenkosten mitfinanzieren
Da die Baunebenkosten einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen, ist es nicht ungewöhnlich, dass viele diese Kosten mitfinanzieren müssen. Eine gängige Methode ist die Erhöhung des Darlehensbetrags. Banken sind in der Regel offen dafür, einen gewissen Anteil der Baunebenkosten über das Darlehen mitzufinanzieren. Allerdings erhöht dies die monatlichen Raten und die Gesamtzinslast.
Ist hingegen ausreichend Eigenkapital vorhanden, bietet es sich an, dies zur Deckung der Baunebenkosten einzusetzen. Diese Methode ist oft die kostengünstigste, da hierfür keine zusätzlichen Zinsen anfallen.
Alternativ können Bausparverträge oder KfW-Darlehen genutzt werden, um die Baunebenkosten zu finanzieren. Die hierbei anfallenden Zinsen sind manchmal sogar günstiger als bei normalen Baukrediten. Und selbst Banken haben spezielle Kredite für die Baunebenkosten in ihrem Portfolio. Diese werden in der Regel immer dann angeboten, wenn der maximal mögliche Betrag für das Baudarlehen bereits ausgeschöpft ist.
Unabhängig von der gewählten Methode sollte man sich vor der Entscheidung für eine Finanzierungsart ausführlich beraten lassen und verschiedene Optionen abwägen. Zudem sollten die zusätzlichen Kosten der Finanzierung in die langfristige Finanzplanung einbezogen werden. Zudem ist es sinnvoll vor der Überfinanzierung wegen der Baunebenkosten eine Checkliste über die tatsächlich anfallenden Nebenkosten zu erstellen. So wird verhindert, dass die monatlichen Raten tragbar bleiben und das persönliche Budget nicht überlastet wird.
